Custos além do preço do imóvel: tudo que você vai pagar na hora da compra

O preço do imóvel é só o começo. Quem planeja a compra somando apenas a entrada e a parcela do financiamento costuma ter uma surpresa nos primeiros meses: ITBI, escritura, registro no cartório, vistoria técnica, reforma e mudança chegam ao mesmo tempo — e não entram no financiamento.

Este guia detalha todos os custos reais da compra de um imóvel, com estimativas por faixa de preço e por cidade, para que você planeje sem susto e sem dinheiro faltando na hora H.

ITBI: o maior custo extra da compra de imóvel — e como varia por cidade

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pelo município sobre toda transferência de imóvel. As alíquotas variam bastante entre as cidades:

Atenção: o ITBI incide sobre o valor total do imóvel — não só sobre a parte financiada. Quem financia 80% de um imóvel de R$ 500 mil paga o ITBI sobre os R$ 500 mil, não sobre os R$ 400 mil financiados. O pagamento é condição para lavrar a escritura e registrar o imóvel em seu nome.

O STJ definiu em 2024 (Tema 1.113) que a base de cálculo do ITBI é o valor declarado na transação, não o valor venal do IPTU — o que pode reduzir o imposto em cidades onde o valor venal estava inflacionado. Veja os detalhes em ITBI, escritura e registro: guia completo.

Escritura pública e registro: emolumentos de cartório

A escritura pública é o documento que formaliza a transferência do imóvel entre vendedor e comprador. Já o registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) é o ato que torna essa transferência válida perante terceiros — é ele que faz você ser oficialmente o dono.

Os emolumentos são tabelados por estado e calculados sobre o valor do imóvel. No geral:

• Escritura pública: 0,5% a 1,5% do valor (depende do estado e do valor do imóvel).
• Registro no CRI: 0,4% a 0,8% do valor.
• Total de cartório: geralmente entre 1% e 2% do valor do imóvel.

Nos financiamentos bancários, a alienação fiduciária registrada no CRI substitui a escritura pública simples e tem custos similares — inclui o contrato do banco, não apenas a transferência de propriedade.

Taxa de corretagem: quem paga e quanto é

A corretagem imobiliária remunera o corretor pela intermediação. A tabela do CRECI estabelece como piso: 6% para imóveis em geral e 5% para imóveis acima de R$ 1 milhão. Para imóveis rurais ou industriais, a comissão pode chegar a 10%.

Por lei, a corretagem é paga por quem contratou o corretor — normalmente o vendedor. Porém, construtoras frequentemente transferem esse custo ao comprador de forma explícita no contrato de compra. Pergunte antes de assinar. Se o comprador paga corretagem, some-a ao orçamento total — ela representa 5% a 6% do valor do imóvel.

Vistoria técnica: por que vale sempre fazer

A vistoria técnica é uma inspeção realizada por engenheiro ou arquiteto habilitado antes da assinatura do contrato definitivo. Ela identifica:

• Problemas estruturais: trincas, recalque de fundação, rachaduras em pilares.
• Infiltrações e umidade: especialmente em coberturas, subsolos e paredes externas.
• Instalações elétricas: fiação fora das normas, quadro elétrico subdimensionado.
• Instalações hidráulicas: tubulações antigas em ferro (risco de ferrugem), pressão insuficiente.
• Regularidade documental: averbação de construção na matrícula, habite-se válido.

O custo da vistoria (R$ 500 a R$ 2.000) é mínimo comparado ao risco de herdar problemas que somam R$ 30.000 a R$ 100.000 em reformas. Para imóveis usados com mais de 15 anos, a vistoria é quase obrigatória.

Todos os custos somados: o orçamento real da compra

A tabela não inclui corretagem paga pelo comprador. Se for o caso, acrescente 5% a 6% do valor ao total.

Um imóvel de R$ 400 mil exige que você tenha disponível em torno de R$ 118 mil — não os R$ 80 mil de entrada. Quem planeja só com a entrada mínima pode não ter recursos para pagar ITBI e cartório no momento da escritura.

Custos mensais após a compra: o que muda no seu orçamento

Além dos custos de aquisição, comprar um imóvel aumenta os gastos fixos mensais. Muitas pessoas calculam apenas a parcela do financiamento e ignoram o que vem junto:

Um apartamento de padrão médio com financiamento pode ter R$ 1.200 a R$ 2.300 de custos mensais fixos além da parcela — condomínio, IPTU, seguro e reserva de manutenção. Some isso à parcela antes de decidir se o imóvel cabe no orçamento.

Diferença de custos: compra à vista vs compra financiada

Quem compra à vista paga os mesmos custos de cartório e ITBI, mas não tem o custo do seguro MIP/DFI embutido nas parcelas (que pode representar de 0,03% a 0,10% do saldo devedor ao mês). Por outro lado, quem financia pode usar o FGTS e preservar o capital próprio para outras aplicações.

O custo de oportunidade importa: se você tem R$ 500 mil disponíveis, pagar à vista poupa os juros do financiamento (11,19% a.a. + TR), mas abre mão do rendimento que esse capital geraria no Tesouro Selic (14,5% a.a.). Para imóveis de alto valor, muitos compradores financiam mesmo tendo o dinheiro disponível.

Como planejar o orçamento completo antes de comprar

• Calcule entrada + ITBI + cartório + reforma estimada antes de definir o limite de preço do imóvel. Esse total é o seu "capital de compra", não só a entrada.
• Mantenha uma reserva de emergência de 3 a 6 meses de despesas separada — não use tudo na compra. Imprevistos aparecem nos primeiros meses.
• Solicite ao cartório uma estimativa dos emolumentos antes de fechar o negócio — as tabelas estaduais são públicas e o tabelião é obrigado a informar.
• Se o imóvel for usado, faça a vistoria técnica antes de assinar o compromisso de compra e venda — não depois.
• Some os custos mensais extras (condomínio + IPTU + seguro + manutenção) à parcela do financiamento para ter o custo real mensal de morar no imóvel.

Se você ainda está na fase de juntar o dinheiro necessário, veja como acelerar esse processo no guia sobre como economizar para dar a entrada em um imóvel.