ITBI: O Que É, Quanto Custa e Como Calcular o Imposto na Compra do Imóvel

Na hora de comprar um imóvel, muitos compradores se concentram na entrada e nas parcelas — e esquecem de um custo que precisa estar disponível à vista antes mesmo de o imóvel ficar no seu nome. O ITBI pode representar até 3% do valor do imóvel e pegar o comprador totalmente de surpresa.

Para um imóvel de R$ 500.000 em São Paulo, o ITBI é de R$ 15.000 — um valor que não pode ser financiado e precisa ser pago diretamente à Prefeitura antes do registro em cartório. Entender como funciona, quanto vai custar e quando é possível reduzir esse imposto é parte essencial do planejamento financeiro da compra.

O Que É o ITBI e Quem o Cobra?

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal que incide toda vez que um imóvel muda de proprietário por ato oneroso entre pessoas vivas — ou seja, qualquer compra e venda. Cada município define sua própria alíquota, base de cálculo e regras de isenção.

• É municipal: a Prefeitura de cada cidade fixa a alíquota e arrecada o imposto.
• Base de cálculo: em geral, o maior valor entre o declarado na escritura e o valor venal de referência da Prefeitura.
• Não confunda com ITCMD: o ITCMD é estadual e incide sobre herança e doações gratuitas — situação diferente do ITBI.
• Imunidade constitucional: quando pessoa jurídica incorpora imóvel como integralização de capital social, há imunidade do ITBI prevista na Constituição Federal (art. 156, §2º, I), com restrições.

Quem Paga o ITBI e Quando?

Por regra geral, o ITBI é obrigação do comprador. O pagamento ocorre antes ou durante a lavratura da escritura de compra e venda — sem ele, o cartório não registra a transferência de propriedade.

1. A Prefeitura calcula o ITBI com base no maior valor entre o declarado e o valor venal.
2. É emitida uma guia (DARE ou GCAP) para pagamento em banco, casa lotérica ou online.
3. O pagamento é feito à vista — não há parcelamento pelo governo, embora alguns bancos ofereçam crédito pessoal para essa finalidade.
4. O comprovante de pagamento é apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis.
5. Só após a quitação do ITBI o cartório registra a escritura e a propriedade passa oficialmente para o comprador.

Atenção: sem o registro em cartório, o imóvel juridicamente não pertence ao comprador — mesmo que ele já tenha pago, recebido as chaves e esteja morando no local. O ITBI é o "pedágio" obrigatório para essa transferência ocorrer.

Como Calcular o ITBI — Fórmula e Exemplos Reais

A fórmula é direta: ITBI = Valor base × Alíquota do município. O ponto de atenção é identificar a base de cálculo correta — que pode ser diferente do preço que você pagou pelo imóvel.

Dica importante: em 2021, o STJ definiu (Tema Repetitivo 1.113) que o município não pode usar automaticamente o valor venal quando é maior que o valor declarado na escritura. A base deve ser o valor da transação, salvo se a Prefeitura instaurar processo administrativo específico para contestá-lo.

Alíquotas de ITBI por Cidade em 2026

As alíquotas variam entre 1% e 4% dependendo do município. Confira as principais cidades brasileiras:

As alíquotas podem ser alteradas por lei municipal a qualquer momento. Sempre confirme o valor atual com a Prefeitura ou Secretaria de Fazenda do município onde fica o imóvel antes de fechar negócio.

Quando o ITBI Pode Ser Isento ou Reduzido

Existem situações em que o ITBI é reduzido significativamente ou zerado. Vale pesquisar antes de fechar a compra:

• Minha Casa Minha Vida (Faixas 1 e 1,5): famílias enquadradas têm isenção total do ITBI em praticamente todos os municípios que aderiram ao programa.
• Primeiro imóvel: vários municípios oferecem redução de alíquota para quem compra o primeiro imóvel residencial para uso próprio. Verifique a lei local.
• Imóveis de baixo valor: municípios costumam isentar imóveis abaixo de determinado teto — em São Paulo, imóveis até R$ 85.000 são isentos.
• SFH — redução da base: alguns municípios aplicam o ITBI apenas sobre o valor financiado dentro do limite do SFH (R$ 2.250.000 em 2026), isentando a parte paga com recursos próprios.
• Imóvel incorporado em empresa: a Constituição prevê imunidade quando o imóvel integraliza capital social, salvo se a atividade principal da empresa for compra e venda ou locação de imóveis.

ITBI e Financiamento: O Que Vem Primeiro?

Uma dúvida frequente: o ITBI é pago antes ou depois do banco liberar o crédito? A sequência mais comum nos financiamentos é:

1. O banco aprova o crédito e emite o Contrato de Financiamento — documento com força de escritura pública.
2. O contrato é levado ao Cartório de Registro de Imóveis junto com a guia do ITBI paga.
3. O cartório registra a alienação fiduciária em favor do banco e a transferência ao comprador.
4. Com o registro concluído, o banco libera os recursos ao vendedor.

Em imóveis na planta adquiridos da incorporadora, o ITBI geralmente é pago somente na entrega das chaves — momento em que ocorre a transferência efetiva da propriedade. Confirme com a construtora e com o banco as etapas específicas do seu contrato.

Se está avaliando comprar sem financiamento bancário, leia nosso guia completo sobre consórcio imobiliário — uma alternativa que também exige o pagamento do ITBI, mas com estrutura de custo completamente diferente.