ITBI, Escritura e Registro: todos os custos de cartório no financiamento imobiliário

Um dos erros mais comuns de quem vai comprar um imóvel é planejar o orçamento apenas com o valor do imóvel e as parcelas do financiamento. Os custos de cartório — ITBI, escritura e registro — costumam somar entre 3% e 6% do valor do imóvel e precisam ser pagos à vista, antes de você tomar posse da chave.

Para um imóvel de R$ 400.000, isso representa entre R$ 12.000 e R$ 24.000 que precisam estar disponíveis além da entrada. Muita gente descobre esse custo tarde demais — já com o financiamento aprovado e a data de assinatura marcada.

Neste guia você entende o que é cada custo, como calcular, o que o STJ decidiu sobre a base de cálculo do ITBI e quais são os custos típicos em diferentes cidades do Brasil.

O que é o ITBI e quanto você paga no financiamento imobiliário

O ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — é o tributo municipal cobrado sempre que um imóvel muda de dono. Na compra financiada, o ITBI é pago pelo comprador no momento da transferência do imóvel. O imposto é calculado sobre o valor da transação (o preço declarado na compra e venda) e recolhido à Prefeitura do município onde o imóvel está localizado.

Cada município define sua própria alíquota de ITBI. As alíquotas variam entre 1,5% e 4% dependendo da cidade, e algumas prefeituras têm isenção ou alíquota reduzida para imóveis do Minha Casa Minha Vida ou para comprador de primeiro imóvel.

Sempre verifique a alíquota atual na Prefeitura do município do imóvel, pois as alíquotas podem ser alteradas por lei municipal a qualquer momento.

O que o STJ decidiu sobre a base de cálculo do ITBI no financiamento imobiliário

Durante anos, muitos municípios cobravam o ITBI sobre um "valor de referência" próprio, que era maior do que o valor declarado na compra e venda. Isso gerava cobranças abusivas — o comprador pagava ITBI sobre um valor que nunca havia pagado pelo imóvel.

Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou a questão com o Tema Repetitivo 1.113. O STJ fixou três teses:

• A base de cálculo do ITBI é o valor real da transação — o preço efetivamente pago pelo imóvel.
• O valor declarado pelo comprador goza de presunção de legitimidade — o município deve aceitá-lo sem questionar, a não ser que abra processo administrativo específico para contestar.
• O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência estabelecido unilateralmente.

Na prática: se você comprou o imóvel por R$ 400.000, o ITBI deve ser calculado sobre R$ 400.000 — não sobre um valor de avaliação diferente que a Prefeitura quisesse usar. Se o município cobrar sobre valor superior ao da transação sem abrir processo administrativo, você tem o direito de contestar e pedir a restituição da diferença.

Escritura pública no financiamento imobiliário: é obrigatória?

Na compra de imóvel com financiamento bancário, a escritura pública não é obrigatória. O próprio contrato de financiamento assinado com o banco substitui a escritura — ele é registrado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis e tem a mesma validade legal.

A escritura pública é exigida apenas nas compras à vista, sem participação de banco. Quando você financia, o banco é parte do contrato e o instrumento particular (o contrato de financiamento) tem força de escritura pública para fins de registro imobiliário.

Isso é uma vantagem do financiamento bancário: você economiza o custo da escritura pública, que pode representar de 0,5% a 1% do valor do imóvel dependendo do estado.

Quanto custa o registro do contrato de financiamento no cartório

O registro do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis é obrigatório e tem custo tabelado por lei estadual (emolumentos). Os valores variam por estado e são atualizados anualmente pelo Tribunal de Justiça de cada estado.

• Em São Paulo, o registro de um contrato de financiamento de R$ 400.000 custa aproximadamente R$ 2.500 a R$ 3.500.
• Em Minas Gerais, os emolumentos são calculados em percentual do valor do imóvel com teto máximo definido em tabela.
• No Rio de Janeiro, os custos de registro são geralmente similares aos paulistas para imóveis de médio valor.

O custo exato depende do valor do imóvel, do ato registral específico e da tabela de emolumentos vigente no estado. Antes de fechar o financiamento, peça ao cartório da região do imóvel uma estimativa dos emolumentos para o seu caso.

Como calcular o total de custos de cartório no financiamento imobiliário

A conta completa dos custos de transferência em um financiamento inclui:

• ITBI: alíquota do município × valor da transação (ex.: 3% × R$ 400.000 = R$ 12.000)
• Registro do contrato: conforme tabela estadual do Cartório de Registro de Imóveis (ex.: ~R$ 3.000)
• Certidões e documentação: certidões negativas de ônus reais, pessoais e fiscais — em geral de R$ 300 a R$ 800 no total
• ITBI da alienação fiduciária: em alguns estados, há incidência adicional de ITBI sobre a constituição da alienação fiduciária — verifique com o cartório local

Para um imóvel de R$ 400.000 em São Paulo, o total estimado é de R$ 15.000 a R$ 17.000 em custos de cartório e impostos — pagos à vista no momento do registro, além da entrada do financiamento.

Para entender como a alienação fiduciária funciona no registro do imóvel financiado, leia nosso guia completo sobre alienação fiduciária no financiamento imobiliário. E se em algum momento você precisar desfazer o negócio, entenda as regras e os custos do distrato de financiamento imobiliário.