Distrato de financiamento imobiliário: o que você perde e o que recupera

Desistir de um imóvel financiado é uma decisão que pode custar caro — ou menos do que você imagina, dependendo do momento e do tipo de contrato. O distrato imobiliário é regulamentado principalmente pela Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que estabeleceu regras claras para encerrar contratos de compra e venda de imóveis na planta.

Mas existe uma diferença fundamental que muita gente ignora: o distrato com a incorporadora tem regras diferentes do distrato com o banco após o financiamento ser assinado. Entender essa distinção pode poupar muito dinheiro.

O que diz a Lei do Distrato imobiliário (Lei 13.786/2018)

Antes da lei, cada processo de distrato virava uma disputa judicial longa. A Lei 13.786/2018 estabeleceu percentuais máximos de retenção, prazos de devolução e os direitos de cada parte. A lei se aplica principalmente a imóveis na planta, dentro do regime de incorporação imobiliária.

O ponto de partida da lei é o direito de arrependimento: se a compra foi feita em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador tem 7 dias corridos para desistir sem nenhuma penalidade. Nesse caso, a incorporadora devolve 100% de todos os valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.

Quanto a incorporadora pode reter no distrato do imóvel na planta

Após os 7 dias de arrependimento, se a desistência for voluntária do comprador, os percentuais de retenção variam conforme o regime da incorporação:

Dentro do percentual permitido, a incorporadora pode incluir: a cláusula penal contratual, a comissão de corretagem (se informada previamente), IPTU proporcional caso o comprador já estivesse na posse, cotas de condomínio vencidas e uma taxa de fruição de até 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel pelo período de ocupação.

Quando a culpa é da construtora: direitos do comprador

A lei prevê tolerância de até 180 dias no prazo de entrega além da data contratual. Se o atraso ficar dentro desse período, o comprador não tem direito a indenização automática — a não ser que o contrato preveja expressamente.

Se o atraso ultrapassar 180 dias, o comprador tem duas opções:

• Rescindir o contrato sem penalidade e receber 100% dos valores pagos corrigidos monetariamente, em até 60 dias
• Manter o contrato e exigir indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, além de multa contratual se houver

Decisões recentes do STJ e tribunais estaduais em 2025 e 2026 têm aplicado o Código de Defesa do Consumidor em situações onde existe relação de consumo, limitando a retenção a 10–25% mesmo quando o contrato prevê 50%. Juízes têm ordenado devoluções de até 90% do valor pago em casos de prática abusiva.

O que acontece com as parcelas pagas ao banco no distrato

Aqui está a diferença mais importante: as parcelas pagas ao banco não são devolvidas em um distrato. Elas são amortização do débito — dinheiro usado para reduzir o saldo devedor do financiamento.

O distrato com o banco funciona de forma diferente dependendo do momento:

Antes da assinatura do contrato com o banco — é possível cancelar sem grande perda financeira. O banco cobra taxas de análise jurídica e vistoria do imóvel, mas nenhuma parcela foi paga. É o momento mais barato para desistir.

Após a assinatura e registro em cartório — o cancelamento simples não existe mais. O imóvel já é seu, com alienação fiduciária ao banco como garantia. Para sair do financiamento, você precisa vender o imóvel. Se o preço de venda cobrir o saldo devedor, você quita o banco e embolsa a diferença. Se não cobrir, o saldo devedor continua existindo.

Se você parar de pagar — o banco pode executar a garantia após 3 parcelas em atraso. O imóvel vai a leilão: no primeiro leilão, pelo valor de mercado; no segundo, pelo valor da dívida. Se o lance superar a dívida, o saldo positivo é devolvido ao ex-proprietário. Se for inferior, dependendo do contrato, pode restar saldo devedor.

Resumo prático: o que você perde e o que recupera

Antes de fechar qualquer contrato de imóvel na planta, entender os riscos do financiamento na etapa de construção é fundamental. Leia também nosso artigo sobre os riscos do financiamento de imóvel na planta para não ter surpresas no caminho.