SAC ou PRICE: qual sistema de amortização vale mais a pena no financiamento imobiliário?
A escolha entre SAC e PRICE pode fazer uma diferença de R$ 147.000 no total pago em 30 anos. Entenda como cada sistema funciona, veja a simulação real e saiba qual é o certo para você.
SAC ou PRICE? É uma das perguntas mais frequentes de quem está prestes a assinar o contrato de financiamento imobiliário — e a resposta errada pode custar dezenas de milhares de reais em juros desnecessários. A escolha entre os dois sistemas de amortização impacta o valor da parcela inicial, a velocidade com que a dívida cai e o total desembolsado ao final do contrato.
Este guia explica como cada sistema funciona, traz uma simulação real com números para o mesmo imóvel e ajuda você a decidir qual faz mais sentido para a sua situação financeira.
Como funciona o sistema SAC
No SAC (Sistema de Amortização Constante), a parcela de amortização — a fatia da prestação que efetivamente reduz o saldo devedor — é sempre igual do primeiro ao último mês. O que muda é o valor dos juros: como o saldo devedor cai mês a mês, a parcela de juros também cai. Resultado: as prestações diminuem ao longo do contrato.
No SAC, você paga mais no início — mas cada real pago amortiza o mesmo valor de dívida. A dívida cai rapidamente, o que protege o tomador em caso de venda antecipada ou amortização extra.
Como funciona o sistema PRICE
No PRICE (Sistema Francês de Amortização), a prestação total é constante ao longo do contrato — você sempre paga o mesmo valor. O que muda internamente é a composição da parcela: no início, a maior parte é juros e pouco amortiza. Com o tempo, a parcela de amortização cresce e a de juros diminui, mas a soma permanece igual.
A parcela constante do PRICE facilita o planejamento orçamentário — você sabe exatamente quanto vai pagar todo mês. Porém, por amortizar mais devagar no início, o saldo devedor cai mais lentamente e o total de juros pago ao longo do contrato é significativamente maior.
Comparativo: SAC vs PRICE nas características
| Característica | SAC | PRICE |
|---|---|---|
| Parcelas | Decrescentes (cada mês menor) | Constantes (sempre igual) |
| Amortização por parcela | Constante (mesma todo mês) | Crescente (aumenta com o tempo) |
| Juros por parcela | Decrescentes (cai com o saldo) | Decrescentes (mas mais lentos) |
| Parcela inicial | Mais alta | Mais baixa |
| Total pago em juros | Menos juros no total | Mais juros no total |
| Saldo devedor evolução | Cai mais rápido | Cai mais devagar |
| Risco de saldo devedor crescer | Muito baixo | Existe em contratos com TR ou IPCA |
Simulação real: R$ 320.000 financiados por 30 anos a 11% a.a.
Para tornar a comparação concreta, veja a evolução das parcelas e do saldo devedor para um financiamento de R$ 320.000 (valor comum após a entrada de 20% em um imóvel de R$ 400.000), 360 meses, taxa de 11% ao ano:
| Mês | Parcela SAC | Saldo devedor SAC | Parcela PRICE | Saldo devedor PRICE |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 4.907 | R$ 319.444 | R$ 3.695 | R$ 319.638 |
| 12 | R$ 4.612 | R$ 310.778 | R$ 3.695 | R$ 316.506 |
| 60 (5 anos) | R$ 3.540 | R$ 266.667 | R$ 3.695 | R$ 298.218 |
| 120 (10 anos) | R$ 2.717 | R$ 213.333 | R$ 3.695 | R$ 267.695 |
| 240 (20 anos) | R$ 1.071 | R$ 106.667 | R$ 3.695 | R$ 166.003 |
| 360 (30 anos) | R$ 914 | R$ 0 | R$ 3.695 | R$ 0 |
| Total pago | R$ 757.332 | — | R$ 904.200 | — |
A diferença total é de R$ 146.868 — o PRICE custa 19% a mais em juros do que o SAC para o mesmo imóvel, prazo e taxa. Isso equivale a mais de 3 anos de parcelas extras que você pagaria apenas pelo formato de amortização escolhido.
Quanto de renda você precisa para cada sistema
A parcela inicial do SAC é mais alta, o que exige comprovação de renda maior para aprovação do crédito. Bancos geralmente limitam a parcela a 30% da renda bruta familiar. Para o mesmo financiamento de R$ 320.000:
| Sistema | Parcela inicial | Renda mínima exigida (30%) | Parcela no ano 5 | Total pago em 30 anos |
|---|---|---|---|---|
| SAC | R$ 4.907 | R$ 16.357 | R$ 3.540 | R$ 757.332 |
| PRICE | R$ 3.695 | R$ 12.317 | R$ 3.695 | R$ 904.200 |
| Diferença | +R$ 1.212 no SAC | +R$ 4.040 de renda | SAC já é menor | PRICE custa R$ 146.868 a mais |
A diferença de renda exigida — R$ 4.040 a mais para o SAC — é o principal motivo pelo qual muitos compradores escolhem o PRICE: a renda não é suficiente para aprovação no SAC. Se esse for o seu caso, o PRICE pode ser a única opção viável no momento.
Quando escolher o SAC
O SAC é a escolha certa quando:
- Sua renda atual permite arcar com a parcela inicial mais alta sem comprometer mais de 30% do orçamento.
- Você planeja quitar o financiamento antecipadamente — no SAC, amortizações extras reduzem o saldo mais rapidamente.
- O imóvel pode precisar ser vendido antes do fim do contrato — o saldo devedor cai mais rápido, o que melhora a posição em uma venda.
- O contrato é indexado ao IPCA ou TR — o SAC oferece mais proteção contra o risco de o saldo devedor crescer.
- Você quer pagar menos juros no total e tem disciplina financeira para a parcela maior no início.
Quando escolher o PRICE
O PRICE faz sentido quando:
- Sua renda não atinge o mínimo exigido para aprovação no SAC.
- Você está no início de carreira e espera aumentos de renda — a parcela constante do PRICE é mais fácil de absorver agora.
- A previsibilidade é mais importante do que a economia total — parcela fixa facilita o planejamento de longo prazo.
- O prazo é curto (até 10 anos) e a diferença de juros entre SAC e PRICE é menor.
- O banco não oferece SAC para o seu perfil ou produto de financiamento.
Amortização antecipada: como cada sistema reage ao FGTS ou pagamento extra
Ao fazer uma amortização extra — seja com FGTS, bônus ou qualquer recurso disponível — a resposta dos dois sistemas é diferente:
| Cenário | Sistema | Efeito da amortização extra de R$ 30.000 no ano 5 |
|---|---|---|
| SAC — reduz prazo | SAC | Contrato encerra ~22 meses antes; total economizado: ~R$ 53.000 |
| SAC — reduz parcela | SAC | Parcelas futuras caem ~R$ 280/mês; contrato mantém prazo original |
| PRICE — reduz prazo | PRICE | Contrato encerra ~18 meses antes; total economizado: ~R$ 48.000 |
| PRICE — reduz parcela | PRICE | Parcelas recalculadas caem ~R$ 210/mês; contrato mantém prazo original |
Em ambos os sistemas, a amortização extra no início do contrato é mais eficiente do que no fim — porque você elimina capital que ainda vai gerar muitos meses de juros. Amortizar R$ 30.000 no 5º ano tem um impacto muito maior do que no 25º ano.
Contratos com IPCA ou TR: cuidado com o PRICE
Quando o contrato é corrigido pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou pela TR (Taxa Referencial), o saldo devedor é atualizado mensalmente pela variação do índice. No PRICE, se a parcela constante não cobre a correção, o saldo devedor pode crescer — fenômeno chamado de amortização negativa.
No SAC com IPCA, a amortização constante é calculada sobre o saldo corrigido, o que protege melhor o tomador. Por isso, para contratos com IPCA em prazos longos (acima de 15 anos), o SAC é geralmente o sistema mais seguro — especialmente em períodos de inflação elevada.
Antes de decidir, simule os dois cenários com os dados reais do seu financiamento. Se ainda está juntando a entrada, veja como economizar para dar a entrada mais rápido.
Simule SAC e PRICE lado a lado no Finaqui
Compare parcelas, total pago e evolução do saldo devedor com os dados do seu financiamento.
Simular gratuitamenteGrátis · Sem anúncios · Dados 100% privados
Perguntas frequentes sobre SAC e PRICE
O banco deixa eu escolher entre SAC e PRICE?
Na maioria dos bancos, sim — Caixa Econômica Federal, Bradesco, Itaú, Santander e Banco do Brasil oferecem os dois sistemas. Porém, cada banco pode ter restrições dependendo do valor financiado, prazo ou programa (o Minha Casa Minha Vida geralmente usa SAC). Pergunte ao gerente antes de fechar.
Posso mudar de SAC para PRICE no meio do contrato?
Não. O sistema de amortização é definido na assinatura do contrato e não pode ser alterado. Caso queira mudar, a única opção é a portabilidade de crédito imobiliário para outro banco, que renegociará o saldo devedor com as condições que você escolher.
O saldo devedor do PRICE pode crescer?
Sim, em contratos indexados ao IPCA ou com TR, se a correção mensal superar a parcela de amortização, o saldo devedor pode aumentar nos primeiros meses. Isso é mais comum em contratos PRICE com IPCA em períodos de inflação alta. No SAC, a amortização constante protege melhor contra esse efeito.
Qual sistema é melhor para usar o FGTS para amortizar?
Os dois sistemas permitem amortização com FGTS. No SAC, você pode optar por reduzir as parcelas futuras (mantendo o prazo) ou reduzir o prazo (mantendo as parcelas). No PRICE, a amortização geralmente reduz o prazo — a parcela recalculada varia conforme o banco. Simule os dois cenários antes de decidir.
Em qual sistema a parcela inicial é mais alta?
No SAC. A parcela inicial no SAC é maior porque a amortização é constante — você já amortiza a mesma quantia desde o primeiro mês, ao passo que no PRICE você amortiza pouco no começo. Por isso o SAC exige renda mais alta para aprovação, mas cobra menos juros ao longo do tempo.
