ITBI: o que é, como calcular e quanto custa na compra do imóvel

O ITBI é um dos custos mais subestimados na compra de um imóvel. Para um apartamento de R$ 500.000 em São Paulo, ele representa R$ 15.000 que precisam ser pagos antes mesmo de a escritura ser lavrada. Muitos compradores descobrem esse valor tarde demais e ficam sem capital para fechar o negócio. Este guia explica o que é, quanto custa, como calcular e quando você pode ter isenção.

O que é o ITBI e quem paga

ITBI significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono por meio de compra e venda. Quem paga é sempre o comprador — salvo negociação específica entre as partes, o que é raro.

O ITBI é diferente do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é estadual e incide sobre herança e doação, e do IPTU, que é o imposto anual sobre a propriedade. Confundir esses três é erro comum — ITBI é só para compra e venda, é municipal e é pago uma única vez na transação.

Alíquotas por cidade em 2026

Atenção: as alíquotas acima são as gerais. Cada município pode ter faixas de isenção, alíquotas progressivas por valor e regras específicas para imóveis do Minha Casa Minha Vida. Sempre consulte a prefeitura local ou a calculadora de ITBI da sua cidade antes de fechar a compra.

Como é calculado o ITBI: a decisão do STJ

Por muito tempo, os municípios calculavam o ITBI sobre o valor venal do imóvel — o mesmo valor usado para calcular o IPTU — que muitas vezes era maior que o preço real da transação. O comprador pagava ITBI sobre um valor que nunca existiu.

Em 2022, o STJ definiu no Tema 1.113 que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel em condições normais de venda — e que o valor declarado pelo comprador goza de presunção de veracidade. O município não pode usar o valor venal do IPTU como base mínima nem arbitrar valores unilateralmente sem processo administrativo.

Na prática: se você comprou um imóvel por R$ 500.000, o ITBI deve ser calculado sobre R$ 500.000 — não sobre o valor venal do IPTU, que pode ser diferente. Se o município contestar o valor declarado, precisa abrir um processo administrativo formal para discutir. Essa decisão protegeu milhares de compradores de cobranças abusivas.

Exemplo de cálculo do ITBI em São Paulo

Imóvel comprado por R$ 500.000 em São Paulo com financiamento bancário:

A alíquota reduzida de 0,5% sobre o valor financiado via SFH em São Paulo representa uma economia relevante. Em outros municípios que não têm essa distinção, o ITBI é calculado sobre o valor total da transação.

Quando pagar o ITBI

O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura ou do registro do contrato de financiamento em cartório. Sem o comprovante de pagamento do ITBI, o cartório não lavra a escritura nem registra o contrato. É o primeiro grande custo que aparece na linha do tempo da compra — antes mesmo de assinar qualquer documento definitivo.

Existe isenção de ITBI?

Sim, mas depende totalmente do município. Não existe lei federal que obrigue isenção nacional. Cada prefeitura define suas próprias regras. Exemplos conhecidos:

• São Paulo: isenção para imóveis do Minha Casa Minha Vida até cerca de R$ 235.000
• Curitiba: isenção para imóveis de baixo valor e alíquotas reduzidas em faixas intermediárias
• Primeiro imóvel: alguns municípios têm desconto ou isenção para primeiro imóvel residencial de menor valor
• Confirmação: sempre verifique com a prefeitura da cidade do imóvel antes de assumir que há isenção

ITBI, ITCMD e IPTU: as diferenças de uma vez por todas

Para entender todos os custos na compra do imóvel além do ITBI, leia nosso guia sobre planejamento financeiro para comprar o primeiro imóvel.