SFH e SFI: diferenças e qual se aplica ao seu financiamento
Quando você solicita um financiamento imobiliário, o banco automaticamente enquadra sua operação em um de dois sistemas: SFH (Sistema Financeiro de Habitação) ou SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário). Esse enquadramento define regras, limites e condições — e vale entender antes de negociar.
O que é o SFH?
- Valor máximo do imóvel: R$ 1,5 milhão
- Financiamento máximo: até 80% do valor (LTV 80%)
- Taxa de juros máxima: 12% ao ano (mais TR)
- FGTS: pode ser usado como entrada e para amortização
- Uso do imóvel: precisa ser para moradia do comprador
O que é o SFI?
- Sem teto de valor do imóvel — qualquer valor
- Sem limite de taxa de juros — negociada livremente
- FGTS: não pode ser usado
- Pode incluir imóveis comerciais
O SFH e o uso do FGTS
O FGTS só pode ser usado em financiamentos pelo SFH. Veja os detalhes em como usar o FGTS no financiamento.
SFH e o Minha Casa Minha Vida
O Minha Casa Minha Vida opera dentro do SFH, com taxas de 4% a 8,16% ao ano.
A CET no SFH versus SFI
No SFH, a taxa máxima de juros é regulada. No SFI, o banco pode cobrar o quanto negociar — por isso o CET e a comparação de propostas são ainda mais importantes para imóveis acima de R$ 1,5 milhão.
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Perguntas frequentes sobre SFH e SFI
O banco escolhe automaticamente SFH ou SFI?
Sim. O enquadramento é determinado pelas características da operação. O comprador não escolhe — o banco aplica as regras correspondentes ao valor do imóvel.
Posso usar a TR tanto no SFH quanto no SFI?
A TR é o indexador padrão do SFH. No SFI, os contratos podem usar IPCA, CDI, taxa prefixada ou TR — dependendo da oferta do banco.
Qual é a vantagem do SFH em relação ao SFI para o comprador?
Proteção legal maior: limite de juros, possibilidade de usar FGTS e condições mais padronizadas. No SFI, você depende de negociação e o custo pode ser maior.
O limite de R$ 1,5 milhão é o valor do imóvel ou o valor financiado?
É o valor do imóvel (avaliação). O valor financiado pode ser menor. O que importa para o enquadramento no SFH é o valor total do bem.
