Novo teto do SFH em R$ 2,25 milhões: o que muda no FGTS e no financiamento imobiliário
Uma das mudanças mais impactantes para compradores de imóveis de médio e alto padrão nos últimos anos foi a elevação do teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Com ela, o uso do FGTS no financiamento imobiliário foi ampliado para uma faixa de imóveis que antes ficava fora desse benefício — e contratos antigos também foram beneficiados. Este guia explica o que mudou, quem ganha com essa alteração e como usar o FGTS nos novos limites.
O que é o teto do SFH e por que ele importa
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é o principal sistema de financiamento de moradia no Brasil. Ele utiliza recursos da caderneta de poupança (SBPE) e do FGTS, opera com taxas de juros reguladas e tem condições mais favoráveis do que o crédito imobiliário convencional. Para um financiamento se enquadrar no SFH, o valor do imóvel precisa estar dentro do teto estabelecido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).
O teto do SFH define, na prática, até que valor de imóvel o comprador pode:
- Usar o saldo do FGTS como entrada ou para amortização
- Acessar as taxas reguladas do SFH (geralmente menores que o SFI)
- Financiar dentro das regras mais favoráveis do sistema habitacional
Até novembro de 2025, esse teto era de R$ 1,5 milhão — um valor que havia ficado defasado frente à valorização imobiliária dos últimos anos, excluindo uma parcela crescente de compradores da classe média dos benefícios do SFH. A elevação para R$ 2,25 milhões corrigiu essa distorção.
O que mudou com o novo teto de R$ 2,25 milhões
Com o novo limite, imóveis com valor de até R$ 2,25 milhões podem ser financiados pelo SFH — o que tem dois impactos diretos principais:
1. Uso do FGTS ampliado: O saldo do FGTS agora pode ser usado em financiamentos de imóveis de até R$ 2,25 milhões. Antes, imóveis acima de R$ 1,5 milhão não eram elegíveis ao uso do FGTS, mesmo quando financiados pela Caixa ou por outros bancos. Compradores que tinham economizado saldo do FGTS para um imóvel nessa faixa de valor agora podem usar esse recurso.
2. Contratos antigos beneficiados: O Conselho Curador do FGTS aprovou que contratos firmados anteriormente, cujos imóveis estejam dentro do novo teto de R$ 2,25 milhões, também podem usar o FGTS para amortização ou quitação — corrigindo uma assimetria que prejudicava quem havia financiado um imóvel antes da atualização do teto.
Quem se beneficia com o novo limite do SFH
A mudança beneficia principalmente compradores e financiadores na faixa entre R$ 1,5 milhão e R$ 2,25 milhões de valor de imóvel — um segmento que cresce especialmente em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Florianópolis, onde imóveis nessa faixa de preço representam uma parcela significativa do mercado.
Os perfis mais beneficiados são:
- Compradores que têm saldo de FGTS acumulado e querem usá-lo em imóveis entre R$ 1,5M e R$ 2,25M — antes excluídos do benefício
- Famílias que querem amortizar o saldo devedor de um financiamento existente usando o FGTS, cujo imóvel ficava acima do teto antigo
- Quem quer quitar antecipadamente um financiamento e tem saldo de FGTS disponível
- Compradores em mercados com imóveis valorizados que agora conseguem acessar as condições do SFH em vez de ter que recorrer ao SFI
| Situação | Antes (teto R$ 1,5M) | Agora (teto R$ 2,25M) |
|---|---|---|
| Imóvel de R$ 1,2M | Dentro do SFH — FGTS permitido | Dentro do SFH — FGTS permitido |
| Imóvel de R$ 1,8M | Fora do SFH — sem FGTS | Dentro do SFH — FGTS permitido |
| Imóvel de R$ 2,0M | Fora do SFH — sem FGTS | Dentro do SFH — FGTS permitido |
| Imóvel de R$ 2,5M | Fora do SFH — sem FGTS | Ainda fora do SFH — sem FGTS |
| Contrato antigo (imóvel R$ 1,8M) | FGTS bloqueado | FGTS liberado para amortização |
Como usar o FGTS em imóveis no novo teto do SFH
As regras para usar o FGTS dentro do novo limite de R$ 2,25 milhões continuam as mesmas de sempre — o que mudou foi apenas o valor máximo do imóvel elegível. As condições para uso do FGTS no financiamento imobiliário são:
- Ter pelo menos 3 anos de trabalho com depósitos de FGTS (não precisam ser consecutivos)
- Não ter outro financiamento ativo pelo SFH em nenhuma parte do Brasil
- O imóvel ser destinado à moradia própria e permanente do titular
- Não ser proprietário de imóvel residencial no município onde mora ou trabalha
- O imóvel estar dentro do teto do SFH para a operação (agora R$ 2,25 milhões)
Para quem já tem um financiamento ativo cujo imóvel se enquadra no novo teto, o processo de usar o FGTS para amortizar é feito diretamente no banco onde o financiamento está ativo. A solicitação pode ser presencial ou, em alguns bancos, pelo aplicativo. Veja o passo a passo completo em como usar o FGTS no financiamento imobiliário.
O que não mudou nas regras do SFH e do FGTS
A mudança no teto do SFH é específica sobre o valor máximo do imóvel elegível. Todos os demais critérios do SFH e do FGTS continuam iguais:
- O percentual máximo financiado pelo banco segue sendo de até 80% do valor do imóvel no SFH
- As condições de elegibilidade do FGTS (3 anos de contribuição, sem outro SFH, moradia própria) são mantidas
- O prazo máximo de financiamento pelo SFH continua sendo de até 35 anos (420 meses)
- Imóveis acima de R$ 2,25 milhões continuam fora do SFH e sem acesso ao FGTS
- O FGTS-Aniversário (modalidade de saque antecipado do FGTS) não pode ser usado em financiamento imobiliário — apenas o FGTS regular
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Perguntas frequentes sobre o novo teto do SFH e o FGTS em 2026
Quem já tem financiamento acima de R$ 1,5M pode usar o FGTS agora?
Sim — se o imóvel estiver abaixo de R$ 2,25 milhões, o FGTS pode ser usado para amortizar ou quitar o financiamento, mesmo que o contrato tenha sido firmado quando o teto do SFH era R$ 1,5 milhão. O Conselho Curador do FGTS aprovou a retroatividade do benefício para contratos anteriores, corrigindo a assimetria que existia entre financiamentos antigos e novos. Verifique com o seu banco como solicitar o uso do FGTS nesse caso.
O novo teto de R$ 2,25M se aplica em todo o Brasil?
Sim. O teto do SFH de R$ 2,25 milhões é nacional — vale para imóveis em qualquer estado ou município do Brasil. Diferente de programas como o MCMV, que têm limites de valor que variam por região, o teto do SFH é uniforme para o país inteiro. Isso beneficia especialmente compradores em mercados com imóveis mais valorizados como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília.
Posso usar o FGTS para dar entrada num imóvel de R$ 2 milhões agora?
Sim, desde que você atenda às demais condições: pelo menos 3 anos de FGTS, sem outro financiamento SFH ativo, o imóvel sendo sua moradia própria e você não sendo proprietário de imóvel no município onde mora ou trabalha. Com o imóvel abaixo do novo teto de R$ 2,25 milhões, o FGTS pode ser usado tanto como entrada quanto para amortização parcial ou quitação do financiamento.
O aumento do teto SFH mudou as taxas de juros dos financiamentos?
Não diretamente. As taxas de juros do SFH seguem sendo negociadas com cada banco e variam conforme o produto, o relacionamento com o cliente e o índice de correção escolhido (TR, IPCA ou taxa fixa). O que o novo teto faz é ampliar o universo de imóveis que podem ser financiados dentro do SFH — com suas condições reguladas — em vez de forçar o comprador para o SFI, onde as condições costumam ser menos favoráveis.
FGTS-Aniversário impede o uso do FGTS no financiamento com o novo teto?
Sim. Quem optou pelo FGTS-Aniversário (modalidade de saque antecipado por aniversário de conta) não pode usar o saldo do FGTS para financiamento imobiliário enquanto estiver nessa modalidade. O FGTS-Aniversário e o uso para financiamento imobiliário são mutuamente exclusivos: para voltar a usar o FGTS em imóveis, o trabalhador precisa cancelar a opção pelo saque-aniversário e aguardar o prazo de carência previsto na legislação.
