Como Declarar Imóvel no Imposto de Renda

Declarar imóvel corretamente no Imposto de Renda é uma das dúvidas mais comuns dos brasileiros — e um dos erros mais caros. Imóvel financiado, comprado à vista, vendido com lucro ou alugado: cada situação tem uma regra específica na declaração. Este guia cobre todas as situações com os códigos corretos, as faixas de isenção e os pontos de atenção do IRPF 2026.

Onde declarar o imóvel: ficha e códigos corretos

Todo imóvel é declarado na ficha Bens e Direitos, dentro do grupo 01 — Bens Imóveis. O código varia conforme o tipo:

No campo Discriminação, informe: nome e CPF ou CNPJ do vendedor, forma de pagamento (à vista ou financiado), dados da escritura, matrícula no cartório e o valor total do negócio.

Como declarar imóvel financiado

Quem comprou imóvel financiado deve declarar apenas o valor efetivamente pago até 31 de dezembro de 2025 — ou seja, a entrada mais todas as parcelas quitadas até essa data. O saldo devedor restante não entra no valor do bem. Ele é informado separadamente:

• Ficha Bens e Direitos → código 11 ou 12 → valor = entrada + parcelas pagas até 31/12/2025
• Ficha Dívidas e Ônus Reais → código 16 (financiamento imobiliário) → CNPJ do banco credor e saldo devedor em 31/12/2025
• A cada ano, o valor do imóvel na ficha Bens e Direitos aumenta conforme você paga as parcelas
• Quando quitar o financiamento, o valor declarado do imóvel deve ser o total pago, e a dívida some da ficha Dívidas

Posso atualizar o valor do imóvel?

A Receita Federal não permite aumentar o valor do imóvel na declaração simplesmente porque ele valorizou no mercado. O custo de aquisição declarado só pode subir em duas situações:

• Parcelas pagas do financiamento: some ao valor já declarado o total de parcelas quitadas no ano
• Benfeitorias e reformas comprovadas com nota fiscal: ampliações, construções e reformas estruturais com documentação aumentam o custo de aquisição
• Valorização de mercado, IPTU ou laudo de avaliação não servem como base para atualização

Atenção: quem aderiu ao REARP (Lei 15.265/2025) até fevereiro de 2026 está obrigado a informar a atualização na declaração deste ano, com a alíquota especial de 4% sobre a diferença entre o custo histórico e o valor de mercado declarado.

Vendi um imóvel: como declarar o ganho de capital

Quem vendeu um imóvel em 2025 deve calcular o ganho de capital usando o programa GCAP, disponível no site da Receita Federal. O imposto deve ser pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda — não aguarde a declaração anual para recolher.

Isenções na venda do imóvel: quando você não paga IR

• Único imóvel até R$ 440.000: isenção total se for o único imóvel residencial, valor de venda até R$ 440.000 e nenhuma outra venda de imóvel nos últimos 5 anos
• Reinvestimento em 180 dias: se o valor total da venda for usado na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, o ganho fica isento — pode usar apenas uma vez a cada 5 anos
• Imóveis adquiridos antes de 1988: há fator redutor progressivo que diminui o ganho tributável dependendo do ano de aquisição
• Valor de venda igual ou menor que o custo de aquisição: sem ganho de capital, sem IR

Como declarar aluguel recebido

O aluguel recebido é rendimento tributável e deve ser declarado de acordo com quem paga:

• Locatário pessoa física: declare na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior. Recolha mensalmente via Carnê-Leão se o valor ultrapassar R$ 3.036/mês
• Locatário pessoa jurídica: declare na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica — a empresa já retém e recolhe o IR na fonte
• O valor a declarar é o aluguel líquido, excluindo IPTU e condomínio quando pagos e reembolsados pelo inquilino
• Carnê-Leão: recolhimento obrigatório até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento para quem aluga para pessoa física

Comprei e vendi no mesmo ano: como declarar

Se você comprou e vendeu um imóvel no mesmo ano-calendário (2025), declare a compra normalmente na ficha Bens e Direitos com situação em 31/12/2025 igual a R$ 0 (pois o imóvel já foi vendido). No campo Discriminação, explique a operação completa. O ganho de capital da venda deve ter sido apurado e pago via GCAP no mês seguinte à venda.

Para entender os custos envolvidos na compra de um imóvel, leia nosso guia sobre financiamento imobiliário sem entrada.