Matrícula do imóvel: como ler e identificar riscos antes de comprar

Antes de assinar a compra de um imóvel, existe um documento que conta quase toda a história dele: quem são os donos, quem já foi dono, se há dívida garantida pelo bem e se algum juiz determinou uma restrição. Esse documento é a matrícula, e muita gente só a vê pela primeira vez quando o banco ou o corretor a pede.

A boa notícia é que dá para entender o essencial sem ser advogado. Neste guia, você vai aprender a pedir a certidão, ler cada parte, reconhecer os principais alertas e identificar o que a matrícula não mostra.

O que é a matrícula do imóvel

A matrícula é o registro oficial do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis da região onde ele está. Cada imóvel tem a sua, com um número próprio, e tudo o que afeta juridicamente aquele bem deve ser anotado nela, em ordem cronológica.

Ela não se confunde com a escritura. A escritura formaliza o negócio, mas, como regra, a propriedade só é transferida com o registro no cartório de imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Na prática, quem consta como proprietário na matrícula é o dono perante terceiros, por isso esse é o primeiro nome a ser conferido.

Como pedir a certidão e qual escolher

Você pode pedir a certidão em qualquer cartório competente ou pela internet, no portal do Registro de Imóveis do ONR (registradores.onr.org.br). Não é preciso ser o dono nem justificar o pedido, e o valor, que varia conforme o estado, aparece antes do pagamento.

Os prazos são os do artigo 19 da Lei de Registros Públicos e contam a partir do pagamento. Para analisar uma compra, prefira a de inteiro teor, porque ela permite conferir a sequência completa dos atos. Peça uma versão recente: o que vale é a situação do imóvel na data da emissão.

As partes da matrícula, na ordem em que aparecem

1. Número e cartório: identificam o registro e a serventia responsável.
2. Descrição do imóvel: traz endereço, área, confrontações e, em apartamentos, dados como fração ideal e vaga de garagem.
3. Proprietário na abertura: informa quem era o dono quando a matrícula foi aberta e de onde veio esse registro.
4. Atos R e AV: são os lançamentos numerados que contam tudo o que aconteceu depois.

Os atos são o coração do documento. R significa registro e costuma indicar atos que criam ou transferem direitos, como uma compra e venda ou uma alienação fiduciária. AV significa averbação e costuma indicar alterações ou complementos, como uma construção concluída, uma mudança de estado civil ou o cancelamento de uma garantia.

Como ler em 5 passos

1. Vá até o último ato de transferência (geralmente um R de compra e venda) e identifique o proprietário atual.
2. Compare nome, CPF e estado civil dessa pessoa com os documentos de quem está vendendo.
3. Liste todas as garantias, penhoras e restrições registradas ao longo da matrícula.
4. Procure, em atos posteriores, a averbação de cancelamento de cada item dessa lista. Só o que foi cancelado deixou de valer.
5. Compare a descrição e a área com o imóvel real, com o IPTU e com o que está sendo anunciado.

O quarto passo é o que mais evita erros. Encontrar uma hipoteca de 2015 não significa que ela ainda exista, assim como não encontrar nada nas primeiras linhas não significa que o imóvel esteja livre. É preciso ler até o último ato. Quando houver casamento ou união estável, verifique também se o cônjuge ou companheiro precisa assinar a venda.

Alertas mais comuns e o que fazer

Nem todo item impede a compra. Um imóvel financiado, por exemplo, pode ser vendido normalmente se a dívida for quitada ou transferida dentro das regras do banco. O alerta serve para definir o que precisa ser resolvido, e em qual ordem, antes de qualquer pagamento.

Problemas de descrição que travam o negócio

Às vezes não há dívida nenhuma, mas a matrícula não corresponde ao imóvel real. Esses casos podem atrasar a escritura ou levar o banco a recusar o financiamento:

• Construção não averbada: a matrícula mostra apenas o terreno ou uma área menor que a construída.
• Área divergente: as medidas do documento não batem com o imóvel ou com o cadastro da prefeitura.
• Dados desatualizados: o proprietário se casou, se divorciou ou mudou de nome, e isso não foi averbado.
• Imóvel sem matrícula individual: a unidade ainda não foi individualizada, ou o terreno não foi desmembrado.

Em geral, a regularização cabe ao vendedor, mas isso deve ser combinado por escrito, com prazo e definição de quem paga os custos. Evite aceitar a promessa de resolver depois da compra sem essa garantia no contrato.

O que a matrícula não mostra

A Lei 13.097/2015, reforçada pela Lei 14.382/2022, protege quem compra de boa-fé: situações não inscritas na matrícula, em regra, não podem ser usadas contra esse comprador. A própria lei, porém, traz ressalvas, como certos atos ligados à falência do vendedor e formas de aquisição que não dependem de registro.

Além disso, alguns pontos importantes simplesmente ficam fora do documento:

• Débitos de condomínio: o comprador pode responder pelas dívidas anteriores, por isso peça a declaração de quitação ao síndico ou à administradora.
• IPTU em aberto: consulte a prefeitura e peça a certidão de tributos do imóvel.
• Situação física e ocupação: a matrícula não informa se há infiltrações, obras irregulares ou alguém morando no local.
• Quem está de fato vendendo: confira documentos e procuração, especialmente se quem negocia não é o proprietário registrado.

Em negócios de valor alto ou com histórico complicado, vale pedir a um advogado imobiliário que analise a matrícula e, se necessário, solicite certidões adicionais do vendedor.

Se o imóvel estiver sendo negociado sem registro, entenda os riscos do contrato de gaveta. E, para preparar o restante da compra, veja a lista de documentos para o financiamento.