Avaliação de Imóvel pelo Banco no Financiamento: como funciona e o que fazer se o laudo for baixo
Entenda como o banco avalia o imóvel antes de liberar o financiamento, quem faz o laudo, quanto custa, o que acontece se o valor de avaliação for menor do que o preço de compra e como contestar.
Antes de liberar o crédito, o banco precisa saber se o imóvel que você quer comprar vale o que você está pagando por ele. Para isso, envia um profissional independente para fazer a avaliação técnica do imóvel — e o valor que esse laudo determina é tão importante quanto a sua renda para a aprovação do financiamento.
O banco só financia até um percentual do menor valor entre o preço de compra e o valor de avaliação. Se o laudo vier abaixo do preço negociado com o vendedor, você terá que cobrir a diferença do próprio bolso — o que pode inviabilizar a compra ou exigir uma renegociação rápida.
Neste guia você entende como funciona a avaliação de imóvel pelo banco, quem realiza, quanto custa, quais fatores influenciam o laudo e o que fazer se o valor vier abaixo do esperado.
O que é o laudo de avaliação de imóvel no financiamento bancário
O laudo de avaliação — tecnicamente chamado de PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) ou Laudo de Avaliação de Engenharia — é um documento elaborado por um engenheiro ou arquiteto habilitado que determina o valor de mercado do imóvel com base em critérios técnicos.
O laudo serve para o banco ter segurança de que o imóvel dado como garantia do financiamento (via alienação fiduciária) realmente vale o valor financiado. Caso o devedor não pague, o banco precisa saber que conseguirá recuperar o crédito leiloando o imóvel.
O laudo é obrigatório em todo financiamento imobiliário — seja pela Caixa, Bradesco, Itaú, Santander ou qualquer outro banco. Sem avaliação aprovada, o contrato não pode ser assinado.
Quem faz a avaliação de imóvel e quanto tempo demora
Cada banco tem sua própria rede de avaliadores credenciados — engenheiros civis ou arquitetos registrados no CREA ou CAU que são contratados para realizar visitas e emitir laudos. A Caixa Econômica Federal usa, em parte, sua própria estrutura interna de engenheiros.
- Quem escolhe o avaliador: sempre o banco — você não pode indicar um avaliador de sua preferência.
- Acesso ao imóvel: o avaliador agenda uma visita ao imóvel. Para imóvel ocupado (usado), você ou o vendedor precisam estar disponíveis para abrir o imóvel.
- Prazo do laudo: em geral entre 5 e 15 dias úteis após o agendamento da visita. Em cidades menores com poucos avaliadores credenciados, o prazo pode ser maior.
- Validade do laudo: a maioria dos bancos aceita laudos com validade de 6 meses. Se o financiamento demorar mais, pode ser necessária nova avaliação.
Quanto custa a avaliação de imóvel no financiamento
O custo da avaliação é pago pelo comprador, geralmente no momento da solicitação do financiamento. O banco cobra o valor da avaliação antes de enviar o avaliador — não é reembolsado caso o financiamento não seja aprovado.
| Banco | Custo aproximado da avaliação | Quando é pago |
|---|---|---|
| Caixa Econômica Federal | R$ 800 a R$ 3.200 | Na solicitação do financiamento |
| Bradesco | R$ 900 a R$ 2.500 | Na solicitação do financiamento |
| Itaú | R$ 800 a R$ 2.000 | Na aprovação do crédito |
| Santander | R$ 700 a R$ 2.200 | Na solicitação do financiamento |
O valor varia conforme a localização do imóvel, seu valor de mercado e a tabela de honorários vigente. Imóveis em cidades menores ou de difícil acesso tendem a ter custo de avaliação mais alto.
O que o avaliador analisa para determinar o valor do imóvel
O laudo de avaliação não é uma opinião — é um cálculo técnico baseado em critérios estabelecidos pela ABNT NBR 14.653. Os principais fatores que o avaliador considera:
- Localização: bairro, infraestrutura disponível (transporte, comércio, escolas), segurança e tendência de valorização da região.
- Área e tipologia: metragem útil, número de quartos, vagas de garagem, padrão construtivo (simples, médio, alto).
- Estado de conservação: condição das instalações elétricas e hidráulicas, acabamentos, fachada, áreas comuns (no caso de condomínios).
- Transações comparáveis: o avaliador pesquisa imóveis semelhantes vendidos recentemente na mesma região para calibrar o valor.
- Documentação: o avaliador verifica se a área real corresponde à área registrada na matrícula e se há irregularidades aparentes.
O que acontece se o valor de avaliação do imóvel for menor que o preço de compra
Esse é o cenário que mais surpreende compradores. O banco financia um percentual do menor valor entre a avaliação e o preço negociado. Se você combinou pagar R$ 400.000 pelo imóvel, mas o banco avaliou em R$ 360.000 e o banco financia 80%, o cálculo fica:
80% de R$ 360.000 = R$ 288.000 financiados. O restante — R$ 112.000 — você precisa pagar à vista (a entrada sobe de R$ 80.000 para R$ 112.000).
Nesse caso, você tem três opções:
- Cobrir a diferença com recursos próprios: complementar a entrada para fechar o valor negociado.
- Renegociar o preço com o vendedor: apresentar o laudo e pedir que o vendedor reduza o preço ao valor de avaliação. Em muitos casos o vendedor aceita para não perder o negócio.
- Contestar o laudo: se você acredita que o laudo está errado, pode solicitar ao banco uma revisão ou uma segunda avaliação. Isso nem sempre é aceito e pode gerar custo adicional, mas é uma opção legal.
Para entender como o valor de avaliação impacta o custo total da compra, incluindo ITBI e registro, leia nosso guia sobre ITBI e custos de cartório no financiamento. E para simular diferentes cenários de entrada e parcela com base no valor avaliado, veja como calcular o financiamento imobiliário.
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Perguntas frequentes sobre avaliação de imóvel pelo banco
Posso escolher o avaliador do imóvel no financiamento?
Não. O banco sempre escolhe o avaliador da sua rede credenciada. Você não pode indicar um avaliador de sua preferência, contratar um avaliador particular para substituir o do banco, nem recusar o avaliador designado. O laudo precisa ser emitido pelo profissional indicado pelo banco para ter validade no processo de financiamento.
O que acontece se o imóvel tiver irregularidades identificadas na avaliação?
Se o avaliador identificar irregularidades — como área construída diferente da registrada, obras sem habite-se, ou situação documental irregular — o banco pode recusar o financiamento ou condicioná-lo à regularização prévia. Regularizar a situação do imóvel antes de solicitar o financiamento evita atrasos e surpresas no processo.
O laudo de avaliação é válido em todos os bancos?
Não necessariamente. Cada banco tem suas próprias regras sobre validade e aceitação de laudos. Em geral, um laudo feito para a Caixa não é aceito pelo Bradesco e vice-versa — cada banco usa sua própria rede de avaliadores credenciados. Se você trocar de banco durante o processo, provavelmente precisará pagar uma nova avaliação.
Posso ver o laudo de avaliação que o banco fez do imóvel?
Sim. O comprador tem o direito de solicitar uma cópia do laudo ao banco. Na prática, alguns bancos entregam o laudo automaticamente; outros exigem solicitação formal. Se o laudo vier abaixo do esperado e você quiser contestar, precisa ter acesso ao documento para identificar os critérios usados pelo avaliador.
Para imóvel na planta, o banco também faz avaliação antes de liberar o crédito?
Sim, mas de forma diferente. Para imóveis na planta, o banco avalia o projeto e o custo estimado de construção, e pode fazer avaliações periódicas durante a obra para liberar o crédito em fases. No financiamento direto com construtora, a construtora costuma já ter o imóvel pré-avaliado pelo banco parceiro — o que agiliza o processo para o comprador.
