Como calcular o financiamento imobiliário: guia completo
Você está pensando em comprar um imóvel e quer entender exatamente quanto vai pagar? Este guia foi feito para você. Vamos explicar tudo de forma simples — sem fórmulas confusas — para que você chegue na mesa do banco com segurança total.
O que compõe a parcela do financiamento?
Cada parcela mensal que você paga é formada por quatro componentes:
- Amortização: a parte que reduz sua dívida de verdade
- Juros: o custo do dinheiro emprestado pelo banco
- Seguro MIP: seguro de vida obrigatório vinculado ao contrato
- Seguro DFI: seguro contra danos físicos ao imóvel
Sistema SAC: parcelas que diminuem com o tempo
No SAC, você paga o mesmo valor de amortização todo mês. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor — que cai mais rápido — a parcela diminui progressivamente. A primeira é a mais cara, mas o custo total do financiamento é menor.
Sistema Price: parcelas fixas do início ao fim
No Price a parcela é sempre igual. No começo você paga mais juros e menos amortização. Só na segunda metade do contrato essa proporção se inverte. É mais previsível, mas você paga mais juros ao longo do tempo.
Exemplo com números reais
Imóvel de R$ 400.000, entrada de R$ 80.000 (20%), financiando R$ 320.000 em 360 meses a 10,5% ao ano:
- SAC: 1ª parcela ≈ R$ 3.556 → última ≈ R$ 897 | total ≈ R$ 590.000
- Price: parcela fixa ≈ R$ 2.928 | total ≈ R$ 635.000
A diferença? R$ 45.000 a menos no SAC ao longo do contrato.
Quanto de entrada você precisa ter?
A maioria dos bancos financia até 80% do valor do imóvel — você precisa ter pelo menos 20% de entrada. Se tem FGTS acumulado, pode usá-lo para complementar esse valor e reduzir as parcelas desde o início.
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Perguntas frequentes
Posso financiar 100% do imóvel?
Raramente. Alguns programas como o Minha Casa Minha Vida permitem até 95%, mas na maioria dos casos os bancos financiam no máximo 80% do valor de avaliação.
A parcela pode comprometer qual percentual da minha renda?
Os bancos geralmente aceitam até 30% da renda bruta familiar. Se sua renda familiar é R$ 10.000, a parcela máxima aceita é R$ 3.000/mês.
Os juros do financiamento podem mudar depois?
Depende do contrato. Taxa fixa não muda. Taxa atrelada à TR varia pouco. Taxa atrelada ao IPCA pode subir bastante em períodos de inflação alta.
Posso usar o FGTS para pagar as parcelas?
Sim. É possível usar o FGTS para abater até 80% das parcelas por até 12 meses consecutivos, desde que o financiamento seja pelo SFH.
