Financiamento imobiliário em união estável: direitos, documentos e como funciona
Casais em união estável têm os mesmos direitos que casados para financiar um imóvel — incluindo a possibilidade de somar a renda dos dois e usar o FGTS de ambos. A Constituição Federal de 1988 reconhece a união estável como entidade familiar, e o mercado financeiro acompanha esse entendimento. O que muda na prática é a documentação: você vai precisar comprovar a relação de uma forma diferente da certidão de casamento.
União estável tem os mesmos direitos que o casamento no financiamento imobiliário?
Sim. O artigo 226, parágrafo 3° da Constituição Federal reconhece a união estável como entidade familiar e determina que a lei facilite a sua conversão em casamento. Com base nisso, os bancos e o Banco Central tratam a união estável como equiparada ao casamento para fins de financiamento imobiliário.
Na prática, o casal em união estável pode:
- Comprar o imóvel em conjunto, com os dois como co-titulares do financiamento
- Somar a renda dos dois para calcular o valor máximo que podem financiar
- Usar o FGTS de ambos os companheiros, desde que cada um atenda aos requisitos individualmente
- Registrar o imóvel em nome dos dois na matrícula do cartório de registro de imóveis
O regime de bens padrão da união estável é a comunhão parcial de bens. Isso significa que os bens adquiridos durante a união — incluindo o imóvel financiado — pertencem a ambos em partes iguais, mesmo que só um dos companheiros conste como titular do financiamento. Isso tem implicações importantes em caso de separação, que vamos detalhar mais adiante.
Como comprovar a união estável para o banco no financiamento
A diferença mais importante entre casamento e união estável para o financiamento é a forma de comprovação. O casamento tem a certidão de casamento, um documento oficial irrefutável emitido pelo Registro Civil. A união estável exige comprovação, que pode ser feita de diferentes formas:
| Documento | Onde obter | Força legal |
|---|---|---|
| Escritura pública de união estável | Cartório de Notas | Mais forte — documento público com fé pública |
| Contrato de convivência | Advogado + reconhecimento em cartório | Forte — documento particular com validade legal |
| Declaração conjunta de Imposto de Renda | Receita Federal (via e-CAC) | Médio — aceito por alguns bancos como complemento |
| Comprovante de residência compartilhada | Contas de serviços em ambos os nomes | Fraco — raramente suficiente sozinho |
A escritura pública de união estável é o documento mais aceito pelos bancos e o mais recomendado para quem vai financiar um imóvel. Ela é lavrada em cartório de notas com a presença dos dois companheiros, pode ser registrada no Registro Civil e tem fé pública — o mesmo peso jurídico de qualquer documento oficial.
O custo da escritura varia por estado e cartório, mas costuma ficar entre R$300 e R$800. É um investimento que compensa amplamente, especialmente antes de uma transação imobiliária de grande valor. Sem ela, o banco pode questionar a relação e complicar ou inviabilizar o uso do FGTS do outro companheiro.
Financiamento conjunto em união estável: como funciona na prática
Quando os dois companheiros aparecem como co-titulares do financiamento, a renda de ambos é somada para calcular o valor máximo que podem financiar. Essa é uma vantagem significativa — especialmente quando uma das rendas sozinha não seria suficiente para o imóvel desejado.
Exemplo: se um dos companheiros ganha R$4.000 e o outro ganha R$3.000, a renda conjunta é R$7.000. O comprometimento máximo de 30% permite uma parcela de até R$2.100 por mês. Individualmente, cada um poderia comprometer apenas R$1.200 ou R$900, respectivamente — o que limitaria muito o valor do imóvel acessível.
Os dois co-titulares são solidariamente responsáveis pelo financiamento. Se um parar de pagar, o outro responde pela dívida integralmente. É o mesmo princípio que no casamento — e por isso é fundamental que ambos estejam financeiramente preparados e alinhados antes de assinar o contrato.
Para o banco, os requisitos de análise de crédito se aplicam aos dois: ambos precisam ter nome limpo, score adequado e renda comprovável. Se um dos companheiros tiver restrição de crédito, isso pode comprometer a aprovação do financiamento conjunto.
FGTS em união estável: os dois companheiros podem usar?
Sim. Cada companheiro pode usar o próprio FGTS no financiamento, desde que atenda individualmente aos requisitos do programa:
- Ter pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada, consecutivos ou não
- Não ter financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em qualquer lugar do país
- Não ter usado o FGTS para compra de imóvel nos últimos três anos
- O imóvel deve estar localizado na cidade de residência ou de trabalho do titular, ou em município limítrofe
Para usar o FGTS do companheiro no seu financiamento, você precisa apresentar a escritura pública ou o contrato de convivência como prova da união estável. Sem esse documento, o banco não aceita o uso do FGTS do outro companheiro, mesmo que vocês morem juntos há muitos anos.
Se os dois usarem o FGTS ao mesmo tempo, os saldos se somam. Isso pode representar uma entrada expressiva, reduzindo o valor financiado e, consequentemente, as parcelas mensais — uma vantagem financeira relevante para o orçamento de longo prazo.
O que acontece com o imóvel financiado se a união estável terminar
No regime de comunhão parcial de bens — padrão da união estável —, o imóvel financiado durante a relação é considerado bem comum. Em caso de separação, os dois companheiros têm direito à metade do imóvel, independentemente de quem pagou as parcelas.
O financiamento continua em vigor independentemente da separação. O banco não cancela o contrato por dissolução da união estável. O que precisa acontecer é um acordo entre as partes — ou uma decisão judicial — para definir quem fica com o imóvel, quem assume o financiamento e como o outro é compensado.
As opções mais comuns em caso de separação são:
- Um dos companheiros compra a metade do outro e assume o financiamento sozinho, mediante análise de crédito individual pelo banco
- O imóvel é vendido, o saldo devedor é quitado com o produto da venda, e o restante é dividido entre os dois
- Os dois continuam co-titulares e pagando o financiamento em conjunto até a quitação — menos comum e mais complexo
Se a separação envolver um imóvel financiado, o processo é semelhante ao que acontece com imóvel financiado em caso de herança. O artigo sobre imóvel financiado em herança aborda a lógica de partilha de contratos em curso com bastante detalhe.
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Perguntas frequentes sobre união estável e financiamento imobiliário
Casal em união estável precisa de escritura pública para financiar?
A escritura pública de união estável não é obrigatória por lei para o financiamento, mas é o documento mais aceito pelos bancos para comprovar a relação. Alguns bancos aceitam o contrato de convivência ou a declaração conjunta de IR como alternativa. Para evitar complicações no processo, o ideal é regularizar a documentação antes de iniciar o pedido de crédito.
O imóvel comprado em união estável precisa estar no nome dos dois?
Não necessariamente. Só um dos companheiros pode constar como titular no financiamento e na matrícula. Mas, como o regime padrão é a comunhão parcial de bens, o imóvel pertence juridicamente aos dois de qualquer forma. Se preferir clareza documental, vocês podem registrar em nome dos dois desde o início — o banco aceita os dois como co-titulares com a devida comprovação da união estável.
Posso usar o FGTS do meu companheiro se estivermos em união estável?
Sim, desde que você apresente a escritura pública ou contrato de convivência ao banco. O FGTS do companheiro é aceito como complemento da entrada ou para amortização do saldo devedor, desde que o companheiro atenda individualmente aos requisitos do programa — como mínimo de três anos de trabalho com carteira assinada e não ter usado o FGTS para outra compra nos últimos três anos.
Se só um dos companheiros tiver nome sujo, o outro pode financiar sozinho?
Sim. Se só um dos companheiros tiver restrição de crédito, o outro pode pedir o financiamento apenas em seu próprio nome. Nesse caso, apenas a renda do titular limpo entra no cálculo. O imóvel ainda pertencerá a ambos pelo regime de comunhão parcial de bens, mas o contrato com o banco fica exclusivamente no nome do companheiro sem restrições.
União estável e casamento têm tratamento diferente na análise de crédito?
Na essência, não. Os bancos tratam a união estável da mesma forma que o casamento para fins de financiamento imobiliário — tanto na soma de renda quanto no uso do FGTS e na responsabilidade sobre o bem. A única diferença prática é a documentação: o casamento se comprova com a certidão de casamento, enquanto a união estável exige escritura pública, contrato de convivência ou documentos equivalentes.
