SAC ou Price: qual sistema de amortização escolher no financiamento imobiliário

Quando você fecha um financiamento imobiliário, o banco pergunta qual sistema de amortização você quer: SAC ou Price. A maioria das pessoas escolhe sem entender a diferença — e essa decisão afeta centenas de reais por mês e dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.

Os dois sistemas cobram os mesmos juros contratados. O que muda é a forma como a dívida é amortizada ao longo do tempo — e isso determina se suas parcelas vão cair, ficar iguais ou variar, e quanto você pagará de juros no total.

Neste guia você entende como cada sistema funciona na prática, vê uma comparação direta com números reais e descobre qual faz mais sentido para o seu perfil.

O que é o sistema SAC no financiamento imobiliário

SAC significa Sistema de Amortização Constante. Nele, você paga a mesma fatia do principal (a dívida em si) todos os meses. Como a dívida diminui a cada parcela, os juros cobrados também diminuem — e a parcela total cai ao longo do tempo.

A primeira parcela do SAC é a mais cara. Isso porque os juros incidem sobre o saldo devedor cheio, que está no máximo. À medida que você amortiza, o saldo cai, os juros caem, e a parcela fica menor. No final do financiamento, você paga parcelas bem menores do que no início.

• Amortização: fixa todos os meses (total financiado ÷ número de parcelas)
• Juros: decrescentes — calculados sobre o saldo devedor que cai a cada mês
• Parcela total: decrescente — cai progressivamente ao longo do contrato
• Total de juros pago: menor do que na Price, pois o saldo devedor cai mais rápido

O que é a Tabela Price no financiamento imobiliário

A Tabela Price, também chamada de Sistema Francês de Amortização, mantém a parcela total fixa durante todo o contrato. Para isso, no início do financiamento a maior parte da parcela é composta por juros e uma fatia pequena de amortização. Com o passar dos meses, essa proporção se inverte: a amortização vai crescendo e os juros vão caindo — mas a parcela total não muda.

O efeito prático é que no começo do contrato Price você amortiza muito pouco da dívida. Isso significa que o saldo devedor cai lentamente nos primeiros anos, e você paga mais juros no total em comparação com o SAC.

• Amortização: crescente — começa pequena e aumenta ao longo do tempo
• Juros: decrescentes — calculados sobre o saldo devedor que cai lentamente
• Parcela total: fixa — não muda em nenhum mês do contrato
• Total de juros pago: maior do que no SAC, pois o saldo devedor demora mais para cair

SAC vs Price: comparação direta com números reais

Para entender a diferença na prática, veja o que acontece com um financiamento de R$ 400.000 a 11% ao ano (+ TR), em 30 anos (360 meses):

A diferença é expressiva: no SAC você paga cerca de R$ 308.500 a menos em juros ao longo do contrato. Mas o SAC exige uma renda mensal maior para a aprovação, porque o banco avalia a capacidade de pagamento pela primeira parcela — que é a mais alta.

Qual sistema de amortização tem parcela menor no início do financiamento

A Price tem parcela inicial menor. No exemplo acima, a diferença é de quase R$ 1.000 por mês nas primeiras parcelas. Para muitas famílias, isso é o que decide a aprovação do crédito: o banco exige que a parcela não ultrapasse 30% da renda familiar. Com a Price, você precisa comprovar menos renda para o mesmo valor de financiamento.

Esse é o motivo pelo qual a Price é mais usada no Brasil — ela democratiza o acesso ao crédito. Quem não tem renda suficiente para o SAC pode conseguir aprovação na Price para o mesmo imóvel.

Qual sistema paga menos juros total: SAC ou Price no financiamento imobiliário

O SAC sempre paga menos juros no total. A razão é matemática: como a amortização é constante e começa alta desde o início, o saldo devedor cai mais rápido. Juros menores sobre saldo menor ao longo do tempo resultam em uma conta total bem menor.

No exemplo acima, a economia é de R$ 308.500. Em financiamentos mais longos ou com valores maiores, essa diferença pode chegar a R$ 500.000 ou mais. Para quem tem renda suficiente para pagar a primeira parcela do SAC, é quase sempre a escolha mais vantajosa financeiramente.

Quando o SAC é melhor e quando a Price compensa no financiamento imobiliário

Não existe resposta única — depende do seu momento financeiro e dos seus objetivos:

• Escolha o SAC se: sua renda atual é suficiente para pagar a primeira parcela (alta), você quer pagar menos juros no total, espera que sua renda aumente ao longo dos anos, e tem capital para amortizações antecipadas.
• Escolha a Price se: sua renda atual é mais apertada e precisa da parcela menor para a aprovação do crédito, você tem disciplina para investir a diferença mensal com rentabilidade real (o que pode compensar o custo extra de juros), ou pretende quitar o financiamento antecipadamente antes do meio do prazo — quando a diferença de juros ainda não se acumulou tanto.

Um detalhe importante: se você planeja fazer amortizações antecipadas frequentes, a diferença entre SAC e Price diminui — porque as amortizações extras reduzem o saldo devedor em ambos os sistemas. Nesse caso, a Price pode ser vantajosa: parcela menor no início e amortizações extras quando sobrar dinheiro.

Para simular os dois sistemas com os valores exatos do seu financiamento, leia nosso guia sobre como calcular o financiamento imobiliário e entenda também como a Taxa Selic afeta as parcelas ao longo do contrato.