ITBI, escritura e registro: todos os custos do cartório no financiamento
Você calculou a entrada, as parcelas, o FGTS — mas esqueceu dos custos de cartório? Essa é uma das principais surpresas no financiamento imobiliário. ITBI, escritura e registro somam de 3% a 5% do valor do imóvel, dependendo do estado.
ITBI: o imposto municipal da compra
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pela prefeitura. A alíquota varia por cidade:
| Cidade | Alíquota ITBI | Imóvel R$ 400k |
|---|---|---|
| São Paulo | 3% | R$ 12.000 |
| Rio de Janeiro | 3% | R$ 12.000 |
| Belo Horizonte | 3% | R$ 12.000 |
| Curitiba | 2,7% | R$ 10.800 |
| Porto Alegre | 3% | R$ 12.000 |
Escritura pública: quando é necessária?
No financiamento bancário com alienação fiduciária, a escritura pública em cartório de notas não é obrigatória — o contrato de financiamento assinado pelo banco tem valor legal equivalente. Isso economiza de R$ 2.000 a R$ 8.000.
Registro de imóvel: a etapa mais importante
O registro no Cartório de Registro de Imóveis é obrigatório e é o que de fato transfere a propriedade para o seu nome. Sem registro, você não é dono legalmente. O custo representa em média 1% a 1,5% do valor do imóvel.
Custas totais para um imóvel de R$ 400.000 em SP
| Custo | Valor estimado |
|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 12.000 |
| Registro do imóvel (~1,2%) | R$ 4.800 |
| Avaliação do banco | R$ 1.500 |
| Total estimado | R$ 18.300 |
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Perguntas frequentes sobre ITBI e cartório
O ITBI pode ser financiado junto com o imóvel?
Não. O ITBI é pago à prefeitura e não entra no financiamento bancário. Você precisa ter esse valor disponível à vista.
Quem paga o ITBI — comprador ou vendedor?
Por lei, o ITBI é obrigação do comprador. Em negociações, às vezes o vendedor aceita dividir ou absorver esse custo, mas juridicamente a responsabilidade é de quem compra.
Posso usar o FGTS para pagar ITBI e cartório?
Não diretamente. O FGTS só pode ser usado para entrada, amortização do saldo devedor ou pagamento de parcelas — não para despesas acessórias como ITBI e cartório.
O que acontece se eu não registrar o imóvel?
Juridicamente, você não é o proprietário. Sem registro, o imóvel ainda consta no nome do vendedor — criando risco de penhora por dívidas do vendedor.
