Imposto de Renda e financiamento imobiliário: como declarar sem errar

A declaração do Imposto de Renda 2026 (ano-base 2025) vai de 23 de março a 29 de maio de 2026. Quem tem imóvel financiado precisa de atenção especial: os erros mais comuns na declaração de imóveis são justamente os que mais caem na malha fina. E ao contrário do que muita gente acredita, declarar errado não é apenas um problema burocrático — pode gerar multa de até 75% do imposto devido.

Neste guia você aprende como declarar o imóvel financiado passo a passo, o que fazer com o FGTS usado na compra, como calcular o ganho de capital quando vender o imóvel e os 6 erros que mais colocam contribuintes na malha fina.

Como declarar o imóvel financiado na ficha Bens e Direitos do IR 2026

O imóvel financiado vai exclusivamente na ficha Bens e Direitos, no Grupo 01 (Bens Imóveis). O código correto é:

• Código 11 — Apartamento
• Código 12 — Casa
• Código 13 — Terreno

O imóvel financiado nunca vai na ficha "Dívidas e Ônus Reais". Esse é o erro mais comum — e um dos primeiros que a Receita Federal identifica no cruzamento de dados com cartórios e bancos.

O que preencher nos campos de valor:

Exemplo prático: imóvel de R$ 300 mil comprado em 2025. Você deu R$ 60 mil de entrada e pagou R$ 24 mil em parcelas ao longo do ano. O campo "Situação em 31/12/2025" deve ser R$ 84 mil — não R$ 300 mil (valor total do contrato) nem R$ 216 mil (saldo devedor restante). O valor declarado é sempre o custo histórico efetivamente pago, não o valor de mercado.

Os juros do financiamento imobiliário são dedutíveis do Imposto de Renda

A resposta é não para a maioria dos contribuintes. As parcelas do financiamento imobiliário — incluindo os juros embutidos — não reduzem a base de cálculo do IR e não geram abatimento direto na declaração anual.

Mas existe um benefício indireto relevante: ao somar todos os juros pagos, o ITBI e os custos de cartório ao custo de aquisição declarado, o contribuinte aumenta o valor de aquisição do imóvel. Isso reduz o ganho de capital no futuro, quando o imóvel for vendido, gerando economia real no imposto. Para um imóvel com R$ 25 mil em juros e custos acumulados, a redução do ganho de capital pode representar uma economia de até R$ 3.750 em imposto na venda (a 15%).

Subsídios recebidos no Minha Casa Minha Vida são isentos de IR — não precisam ser declarados como rendimento tributável, mas devem ser incluídos no custo de aquisição do imóvel em Bens e Direitos.

Como declarar o FGTS usado na compra do imóvel

Quem usou o FGTS na compra precisa preencher dois campos obrigatórios na declaração. Preencher apenas um gera inconsistência patrimonial no cruzamento da Receita Federal com a Caixa:

• Bens e Direitos (campo Situação 31/12): somar o valor do FGTS ao total pago pelo imóvel. Se você deu R$ 40 mil do FGTS como entrada, esse valor entra no custo acumulado
• Rendimentos Isentos e Não Tributáveis — Código 04: informar o mesmo valor do FGTS, com o CNPJ da Caixa Econômica Federal: 00.360.305/0001-04

Esse segundo preenchimento serve para a Receita Federal entender a origem do recurso e não interpretar a movimentação como renda não declarada. Para entender todas as condições de uso do FGTS no financiamento, veja nosso guia sobre como usar o FGTS no financiamento imobiliário.

Ganho de capital na venda de imóvel financiado: alíquotas e isenções

Quando você vende um imóvel, a Receita Federal tributa o ganho de capital — a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição acumulado na declaração. As alíquotas são progressivas:

Existem três isenções importantes que se aplicam em 2026 (a Receita Federal confirmou que as regras permanecem vigentes):

• Único imóvel até R$ 440 mil: se é o único imóvel do contribuinte, o valor de venda não ultrapassa R$ 440 mil e não houve outra venda nos últimos 5 anos — isenção total
• Reinvestimento em 180 dias: venda qualquer imóvel residencial e aplique 100% do valor em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias — isenção total, sem limite de valor
• Ganho abaixo de R$ 35 mil no mês: isenção automática para alienações mensais abaixo desse valor

Mesmo com isenção, é obrigatório preencher o programa GCAP (Ganho de Capital) da Receita Federal. Ignorar esse passo gera pendência automática. Para entender os custos envolvidos na venda de um imóvel financiado, veja nosso artigo sobre ITBI, escritura e registro.

Os 6 erros no IR que mais colocam donos de imóvel financiado na malha fina

• Lançar o financiamento em "Dívidas e Ônus Reais" — imóvel com alienação fiduciária nunca vai nessa ficha. Apenas em Bens e Direitos
• Declarar o valor de mercado em vez do custo histórico pago — o campo exige o total efetivamente desembolsado até 31 de dezembro
• Omitir o FGTS em um dos dois campos — só preencher Bens e Direitos sem preencher Rendimentos Isentos gera inconsistência de patrimônio
• Não atualizar o valor ano a ano — manter o mesmo valor por vários anos seguidos é sinal de alerta automático para o sistema da Receita
• Dois compradores declararem 100% do bem — em imóvel comprado com outra pessoa, cada um declara apenas sua fração (50%, por exemplo)
• Omitir o imóvel completamente — a Receita cruza dados com cartórios e bancos. A omissão gera notificação automática

A consequência de erros pode ser multa de 75% sobre o imposto devido, além de juros. O caminho para corrigir é a declaração retificadora, disponível no próprio programa da Receita Federal ou pelo e-CAC.