Como calcular a entrada do imóvel para financiamento

A entrada é o primeiro grande obstáculo para quem quer comprar um imóvel. Os bancos financiam até 80% do valor — o que significa que o comprador precisa ter os outros 20% disponíveis antes de assinar qualquer contrato. Mas o cálculo não é tão simples quanto parece, especialmente para imóveis usados, onde a avaliação técnica do banco pode ser diferente do preço negociado.

Neste artigo você aprende como calcular exatamente o valor da entrada necessária, o que os bancos aceitam como entrada, como o FGTS entra nessa conta e como a entrada afeta a parcela mensal e a taxa de juros.

Percentual mínimo de entrada por banco e modalidade em 2026

Uma mudança importante de outubro de 2025: a Caixa voltou a financiar imóveis usados no SBPE com cota de 80% — ou seja, entrada de 20%, igual ao imóvel novo. Antes, imóvel usado exigia entrada de 30% a 50%. Isso eliminou uma das principais desvantagens de comprar imóvel usado no crédito convencional.

Como calcular a entrada do imóvel: a fórmula e a armadilha do imóvel usado

Para imóvel novo, o cálculo é direto:

• Entrada mínima = valor do imóvel × 20%
• Financiamento máximo = valor do imóvel × 80%

Para imóvel usado, existe uma armadilha que pega muita gente desprevenida: o banco financia com base na avaliação técnica feita pela engenharia da instituição, não pelo preço que o vendedor pede. Se o banco avalia o imóvel em R$ 450 mil, mas você pagou R$ 500 mil, o banco financia até R$ 360 mil (80% de R$ 450 mil). Você precisará cobrir os R$ 140 mil restantes — não os R$ 100 mil que planejou.

Exemplos práticos com imóvel avaliado pelo banco:

Renda mínima calculada pela regra de comprometimento de 30% da renda bruta, com prazo de 30 anos no SAC.

Para entender como o banco faz a avaliação e o que pode reduzir ou aumentar o valor aprovado, leia nosso artigo sobre avaliação de imóvel pelo banco.

O que os bancos aceitam como entrada no financiamento imobiliário

A entrada pode ser composta por diferentes tipos de recursos, e os bancos aceitam a combinação deles:

• Poupança própria: aceita em todos os bancos, sem restrições
• FGTS: aceito para imóveis dentro do SFH (até R$ 2,25 milhões desde novembro de 2025). Pode cobrir totalmente ou parcialmente a entrada. Exige mínimo de 3 anos de FGTS acumulado (contínuo ou não) e ausência de financiamento ativo no SFH
• Venda de bem (carro, imóvel, investimento): aceita, mas o banco pode pedir comprovação da origem dos recursos
• Doação de familiar: aceita com declaração formal de doação. O banco verifica que não se trata de empréstimo disfarçado
• FGTS + poupança combinados: prática comum e aceita por todos os bancos

O que os bancos não aceitam como entrada: empréstimos pessoais, crédito rotativo, limite de cartão de crédito ou cheque especial. O banco verifica a origem dos recursos e pode solicitar extrato bancário dos últimos 3 a 6 meses. Para saber exatamente como usar o FGTS na entrada, veja nosso guia completo sobre como usar o FGTS no financiamento imobiliário.

Como a entrada afeta a parcela, a taxa de juros e o custo total

Dar uma entrada maior do que o mínimo exigido tem impacto direto no custo do financiamento em três dimensões:

Parcela menor: financiar menos principal significa menos juros acumulados ao longo do prazo. Para um imóvel de R$ 500 mil, a diferença entre dar 20% de entrada (financia R$ 400 mil) e 30% (financia R$ 350 mil) representa uma redução de cerca de R$ 500 a R$ 700 na primeira parcela do SAC — e essa diferença cai ao longo dos anos, mas o custo total economizado é significativo.

Possível redução de taxa: alguns bancos oferecem taxas ligeiramente menores para operações com LTV (Loan to Value, ou relação entre o financiamento e o valor do imóvel) abaixo de 60%. Quanto menos o banco empresta em proporção ao valor do imóvel, menor o risco e maior a chance de condições diferenciadas.

Custo total menor: juros incidem sobre o saldo devedor. Quanto menor o saldo inicial, menor o total de juros pagos ao longo de 30 anos. Em um financiamento de R$ 400 mil por 30 anos a 11% ao ano, o valor total pago em juros ultrapassa R$ 500 mil — a entrada reduz diretamente esse montante.

Estratégias para juntar a entrada mais rápido

• Tesouro Selic ou CDB acima de 100% do CDI: para prazo de 1 a 3 anos, mais rentável e seguro que a poupança tradicional
• Usar o FGTS acumulado: se você tem 3 ou mais anos de carteira assinada, o saldo disponível pode reduzir ou zerar a entrada necessária
• Consórcio como poupança programada: uma cota de consórcio imobiliário acumula crédito sem pagar juros (apenas taxa de administração de 15% a 20% do total diluída no prazo)
• Meta de entrada acima do mínimo: juntar 25% ou 30% em vez dos 20% mínimos reduz a parcela, melhora as condições e diminui o risco de rejeição na avaliação do banco